Makaleler, 2010-07 : Arsa Karşılığı İktisap Edilen

Daire ve Dükkanların Vergilendirilmesi.

 Bu konu ile ilgili özel bir düzenleme olmamakla birlikte, vergiyi doğuran olayın niteliği göz önüne alınarak, GVK. mükerrer 80/6, 37, 70/1 ve mükerrer 81 nci maddelerinin uygulanması ile sonuca ulaşılmaktadır.

 193 sayılı GVK.’ nun mük. 80/6 ncı maddesi : “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 nci maddenin birinci fıkrasının 1,2,4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrımenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısı ile tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır) Bu maddede geçen elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını  eder…” şeklindedir.

 Yukarıdaki kanun maddesinde değinilen GVK. 70/1 nci maddesinin bir numaralı bendi, “arazi ve bina” ları, 2 numaralı bendi, “voli mahalleri ve dalyanlar” ı, 4 numaralı bendi, “gayrimenkul olarak tescil edilen haklar” ı ve 7 numaralı bendi, “gemi ve gemi payları” nı ifade etmektedir.

 Aynı kanunun mük. 80 nci maddesinde safi değer artışı tanımına yer verilmiştir. Buna göre, “ Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı VUK. değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur…” hükmünden hareket edilecektir.

 Bu tanımlardan hareket ederek şu sonuca ulaşabiliriz: Arsanın yükleniciye verilip karşılığında dükkan ve daire alınması durumunda bir “elden çıkarma”  fiili söz konusudur. İvazlı bir edinim oluşmaktadır. Yani arsa bir yerde nakit suretiyle satılmamakta, ayın alınmaktadır.

 Burada ayırıcı nokta edinimin, kazanç haline gelip gelmediği ile ilgilidir. Eğer elde edilen dükkan ve daire (ler) kireya verilmiş ise gayrimenkul sermaye iradı söz konusu olacak, satılma var ise satış işleminin yoğunluğuna ve gelir elde etme kastına bakılacaktır.

 Bir ticari organizasyon niteliğinde, sürekli bir şekilde, başka arsalardan elde edilen binaların satımını da içeren bir tarzda faaliyet söz konusu ise 193 sayılı GVK.’ nun 37 nci maddesinde açıklanan ticari kazanç oluşmuş olacaktır. Yazımızın konusu ile ilgili olarak, arsa karşılığı daire-dükkan alanların, bu edinimleri satmaları durumunda devamlılık nasıl ispatlanacaktır? Burada en temel belirti, işlemlerdeki sayı fazlalığıdır. Maliye Bakanlığı ve Danıştay’ ın konu ile ilgili düşünce ve kararları da bu doğrultudadır.

 Özellik gösteren bir başka durum beş yıllık süre kavramının ne zaman başlayacağı ile ilgilidir. İdare, bu konuda yeni edinimin tapuya tescil tarihini esas almaktadır. Bağımsız bölümlerin tasarruf edildiği zaman ile tapuya tescil zamanı arasında bir zaman farkı varsa ve tasarruf edilme zamanı ispatlanabilir nitelikte ise bu durumda tasarruf tarihinin esas alınması gerekecektir.

 Kayseri, 17.04.2010.

 Saygılarımızla,          

Çınaroğlu YMM.